Tout nouveau, tout beau ! Depuis le 1er septembre, avec effet rétroactif au 1er janvier 2006, le système d'amortissement Borloo est entré en vigueur. Tout ce qu'il faut savoir pour faire le plein d'avantage fiscal.

Les investisseurs dans le logement neuf ont dorénavant le choix entre deux dispositifs d'amortissement : le « Robien recentré » et le « Borloo populaire ». Ce dernier prévoit des déductions fiscales plus avantageuses en contrepartie de conditions de ressources et de loyers plus contraignantes que dans le « Robien ». Il est notamment destiné à favoriser la construction de logements neufs proposés ensuite à la location à des prix 30 % au-dessous de ceux du marché.

A savoir : les rendements seraient de l'ordre de 5 % sur 9 ans et plus de 7% sur quinze ans selon le ministère du Logement.

Cet investissement locatif permet de bénéficier d'importantes réductions d'impôts. Il est donc plus particulièrement adapté aux personnes fortement imposées disposant déjà de confortables revenus fonciers tirés d'autres logements mis en location.

Essentiellement des logements neufs, mais pas seulement. Il existe un régime Borloo adapté pour des logements anciens. Ce dernier est réservé à des ménages modestes disposant de plafonds de revenus leur permettant de bénéficier des aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'emploi (ANAH).

A savoir : le dispositif est également accessible aux épargnants qui investiront dans la pierre papier à travers la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Les investisseurs pourront déduire jusqu'à 65 % du prix d'acquisition du logement sur quinze ans, à raison de :

• 6 % pendant sept ans,
• 4 % pendant deux ans,
• et 2,5 % par an pendant deux fois trois ans.

Autre avantage supplémentaire attaché au « Borloo populaire » : il sera possible de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs avant d'appliquer la déduction des charges réelles. Dans le « Borloo ancien », la réduction est encore plus importante : elle va de 30 à 45 % selon les loyers pratiqués.

Exemple loi BORLOO
M. et Mme André achètent un logement de 130 000 euros.
Ils louent cet appartement de 50 m2 situé en zone B1 sur la base de 9,04 euros le mètre carré par mois.
Ils perçoivent donc 5 425 euros de loyers par an.
Grâce au dispositif « Borloo populaire », ils peuvent soustraire 30 % de ces revenus locatifs avant de les déclarer. Il leur reste 3 797,50 euros. Là-dessus, ils déduisent 6 % du prix, soit 7 800 euros de leurs loyers pendant sept ans ; puis 4 % pendant deux ans (soit 5 200 euros) ; puis encore 2,5 % pendant six ans (soit 3 250 euros). Pendant les sept premières années, ils enregistrent donc un résultat négatif de 7 800-3 797,50, soit 4 002 euros, qu'ils déduiront de leurs autres revenus imposables.
Le déficit ainsi engendré est en effet déductible des revenus dans la limite de 10 700 euros annuels. Une bonne opération pour des foyers lourdement imposés.
Attention ! Cet exemple ne tient pas compte des éventuels intérêts d'emprunt déductibles également des revenus fonciers.

Il en existe trois principales :

• Le logement doit être loué nu (non meublé) pendant au moins neuf ans à une personne qui en fait sa résidence principale. Et, contrairement au dispositif Robien, impossible de louer à un ascendant ou à un descendant.
• Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond. Les ressources prises en compte sont celles de l'avant-dernière année de la signature du bail. Par exemple, pour un bail signé en 2006, le locataire ne doit pas avoir reçu plus de 69 439 euros imposables en 2004 pour un couple avec deux enfants en région parisienne, soit l'équivalent de 8 100 euros nets mensuels.
  Plafonds des ressources pour l'année 2006 (*)
  

  Nombre de personnes occupant le logement	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
  1 personne	32 268	23 968	21 971	21 822
  2 personnes	48 226	35 198	32 265	29 332
  3 personnes ou personne seule avec 1 pers. à charge ou jeune ménage(1)	57 971	42 138	38 627	35 115
  4 personnes ou personne seule avec 2 personnes à charge	69 440	50 996	46 747	42 497
  5 personnes ou personne seule avec 3 personnes à charge	82 204	59 855	54 867	49 879
  6 personnes ou personne seule avec 4 personnes à charge	92 502	67 517	61 890	56 264
  Par personne supplémentaire	+ 10 308	+ 7 667	+ 7 028	+ 6 389

  (1) couple marié ou concubin co-signataire du bail, sans personne à charge, dont la somme des âges est au plus de 55 ans
• Le loyer est plafonné à environ 30 % des prix du marché. Par exemple, à Lyon en zone B, un logement de 65 m2 ne pourra dépasser 719 euros mensuels. (65x11,06)
  Plafonds des loyers exprimés en €/mois et par m² au premier septembre 2006
  

  Nombre de personnes occupant le logement	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
  «Borloo populaire»	15,91	11,06	9,04	6,62